چگونگی خرید آپارتمان در تهران با مشوق تازه بانکی - وبلاگ امین مرقی

به گزارش وبلاگ امین مرقی، با وام 480 میلیون تومانی اوراق مسکن که حالا پس از مشوق تازه سیستم بانکی درخصوص نصف شدن هزینه خرید تسهیلات احتمالا تقاضا برای دریافت این وام افزایش می یابد، می توان حدود 70 تا 80 درصد هزینه یک آپارتمان کوچک را در محله های مقرون به صرفه قیمت تهران پوشش داد.

با تصمیم بانک مسکن، هزینه دریافت وام 480 میلیون تومانی اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله به نصف کاهش پیدا کرد. این تصمیم در نگاه اول امیدواری برای افزایش قدرت خرید، رشد نسبی معاملات و رونق بازار مسکن را ایجاد کرد؛ هرچند بانک مسکن حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات مذکور را که در حالت معمول 12 سال است برای این نوع وام به 8 سال کاهش داد. آنالیز ها نشان می دهد که اقساط ماهیانه این تسهیلات حدود 9 میلیون و 800 هزار تومان خواهد بود.

هم اکنون سوال این است که با وام 480 میلیون تومانی در چه مناطقی از تهران می توان خانه خرید؟ در حال حاضر کمترین میانه قیمت مسکن در مقرون به صرفه ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18 بالغ بر 14.5 میلیون تومان در هر متر مربع است که به طور مثال برای یک آپارتمان 50 متری باید 725 میلیون تومان هزینه کرد.

اما گزارش های میدانی نشان می دهد که با نقدینگی حدود 600 میلیون تومان می توان در برخی محله های جنوبی تهران، آپارتمان خرید. به طور مثال روز 24 آذرماه 1400 در محله بریانک واحدی 41 متری، 15 سال ساخت، طبقه سوم، دارای انباری، بدون پارکینگ و آسانسور به مبلغ 630 میلیون تومان آگهی شده است. در واقع وام 480 میلیون تومانی 76 درصد قیمت این خانه را پوشش می دهد.

در محله یافت آباد یک واحد 43 متری 10 ساله در طبقه اول، با پارکینگ و انباری، بدون آسانسور به قیمت پیشنهادی 600 میلیون تومان فروخته می گردد که 480 میلیون تومان از این مبلغ را وام اوراق پوشش می دهد و بنا به ادعای فروشنده 120 میلیون تومان نرخ رهن این واحد است.

کارشناسان معتقدند در صورتی که قیمتها در بازار مسکن افزایش پیدا نکند، رشد معاملات مصرفی به وسیله دریافت وام اوراق در کوتاه مدت می تواند به افزایش حدود 10 درصدی معاملات منجر گردد. در واقع تصمیم بانک مسکن که در آستانه هشتاد و سومین سالگرد تاسیس این بانک اتخاذ شد می تواند اثری هرچند اندک بر رونق بازار مسکن بگذارد.

مطابق بخشنامه اخیر بانک مسکن، زوجین تهرانی می توانند برای خرید یک واحد مسکونی کمتر از 25 سال ساخت تا سقف 400 میلیون تومان تسهیلات خرید اوراق به همراه 80 میلیون تومان وام جعاله به وسیله خرید 480 فقره برگه اوراق تسه دریافت نمایند. پیش از این برای دریافت وام 480 میلیون تومانی می بایست 960 فقره برگه اوراق خریداری می شد. با این تصمیم در واقع هزینه دریافت وام به نصف کاهش پیدا می نماید.

قیمت هر برگ تسه 2800 تومان افزایش یافت

این بخشنامه تنها پس از یک روز میانه قیمت هر برگ اوراق مسکن را 2853 تومان در بازار افزایش داد و از 110 هزار تومان در روز 23 آذرماه 1400 به 112 هزار و 853 تومان در روز 24 آذرماه رساند. پس از این تصمیم امتیاز تسه آبان 1400 که تا روز قبل 108 هزار و 552 تومان بود به 113 هزار و 980 تومان افزایش پیدا کرد.

80 درصد ارزش ملک نباید از مبلغ تسهیلات کمتر باشد

اما با توجه به نرخ میانه اوراق تسه، زوجین تهرانی برای دریافت امتیاز تسهیلات 480 میلیون تومانی اوراق مسکن باید به طور میانگین 480 فقره اوراق 112 هزار و 853 تومانی خریداری و بدین ترتیب 54 میلیون و 169 هزار و 440 تومان هزینه نمایند. بر اساس هزینه های قبل از بخشنامه بانک مسکن، این مبلغ 105 میلیون تومان بود. نکته دیگر این که 80 درصد ارزش ملک که به وسیله کارشناس بانک مشخص می گردد نباید کمتر از میزان تسهیلات باشد. در غیر این صورت حداکثر معادل 80 درصد ارزش ملک تسهیلات پرداخت می گردد.

اقساط ماهیانه وام 400 میلیون تومانی اوراق خرید مسکن با نرخ سود 17.5 درصد برای زوجین تهرانی 6 میلیون و 664 هزار تومان است که باید طی 12 سال بازپرداخت گردد. قسط وام 80 میلیون تومانی جعاله نیز 2 میلیون و 10 هزار تومان است که طی 5 سال بازپرداخت خواهد شد.

اما مطابق بخشنامه اخیر، تسهیلات اوراق خرید مسکن باید ظرف 8 سال و وام جعاله ظرف 5 سال تسویه گردد که به افزایش مبلغ اقساط می انجامد و می تواند جذابیت این وام را کاهش دهد.

اقساط وام تقریبا 9.8 میلیون تومان است

با اینکه هنوز جزئیات مبلغ اقساط ماهیانه وام اوراق مسکن پس از تصمیم نو اعلام نشده، با یک حساب سرانگشتی می توان نتیجه گرفت که قسط وام خرید مسکن از محل اوراق ممتاز با مدت بازپرداخت 8 ساله حدود 7 میلیون و 800 هزار تومان است که با قسط 2 میلیون و 10 هزار تومانی وام جعاله به حدود 9 میلیون و 800 هزار تومان می رسد. این در حالی است که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن توانایی پرداخت اقساط ماهیانه 9 میلیون و 800 هزار تومان را ندارند و عملا از چرخه دریافت این تسهیلات حذف می شوند.